اگر اخبار اقتصادی را دنبال میکنید یا اینکه اینروزها  درگیر اجاره یا خرید خانه باشید احتمالا از افزایش ناگهانی و سریع قیمت مسکن در ماههای اخیر با خبر هستید.در چند ماه گذشته قیمت مسکن بخصوص در تهران به شکل عجیبی افزایش یافته است و تنها ظرف پنج یا شش ماه اخیر در برخی مناطق تهران قیمت مسکن بین 20 تا سی درصد  افزایش یافته است.بطور مثال آپارتمانی که پنج یا شش ماه پیش پنجاه میلیون تومان قیمت داشته است  اینک  شصت میلیون تومان می ارزد. این مسئله البته به نوعی برای صاحبان مسکن میتواند جذاب باشد چرا که سرمایه آنها افزایشی بیست تا سی درصدی داشته است هرچند که در عمل چندان به کار آنها نخواهد خورد.
قاعدتا سوالی که مطرح خواهد شد این است که دلیل این افزایش قیمت چیست؟ افزایش قیمت مسکن را میتوان به دلایل زیر دانست

1.افزایش قیمت مصالح ساختمانی : در چند ماه گذشته قیمت مصالح ساختمانی افزایش یافته است که این افزایش قیمت هزینه ساخت خانه های جدید را افزایش خواهد داد همچنین تاثیری ذهنی در افزایش کلی قیمت مسکن  بصورت کلی نیز خواهد داشت.اما افزایش قیمت در شهرهای بزرگ و بخصوص تهران بیش از افزایش قیمت مصالح ساختمانی است. این افزایش قیمت مصالح  نقش بیشتری در افزایش قیمت مسکن در شهرهای کوچک و محله های جنوبی  داشته است.

2.تقاضا بیش از عرضه: این مسئله یکی از دلایل اصلی گرانی مسکن در چند سال گذشته است.در چند سال گذشته با وجود ساخت و سازهای زیاد در کشور همچنین تعداد واحد مسکونی عرضه شده در هر سال کمتر از تعداد خانواده هایی بوده است که نیازمند مسکن بوده است .این مسئله بخصوص با رسیدن نسل حاصل از موج افزایش زاد و ولد در اواخر دهه پنجاه و اوایل ده شصت به مرز تشکیل خانواده تشدید شده است. همهء این خانواده های جدید توان خرید خانه را ندارند اما آنها تقاضا برای اجاره خانه را بالا خواهند برد که این نیز باعث افزایش نرخ اجاره و به نوعی افزایش قیمت مسکن خواهد شد.همچنین بخشی از این نسل که در شهرهای بزرگ ساکن هستند  به سمت خرید آپارتمانهای کوچک روی می آورند که تاثیر آن در حال حاضر بسیار محسوس است بطوریکه  قیمت آپارتمانهای زیر پنجاه متر بشدت افزایش یافته است.

3.علاقمندی مردم به سرمایه گذاری در بخش مسکن: پس از کاهش ارزش سهام در بورس و شوک حاصل از آن سرمایه های مردم به سمت دیگر بازارها روانه شد که مهمترین آن را چند ماه پیش و در مورد بازار طلا دیده ایم بطوریکه تقاضای بالا عملا قیمت طلا و بخصوص سکه را که مورد علاقه سرمایه گذاران خرد بود در حد غیر منتظره ای بالا برد اما با نامیدی سرمایه گذاران از این بازار بسیاری از سرمایه گذاران به سمت بازار مسکن که بازار مطمئن تری است روی آوردند.( به خاطر داشته باشید که پس انداز و نگهداری سرمایه به صورت نقد در بانکها حتی با وجود دریافت سود به دلیل نرخ تورم و همچنین مسائلی که ارزش برابری ریال را تهدید میکند چندان عاقلانه نیست.)  این قضیه باعث افزایش تقاضا برای خرید مسکن و  در عین حال رغبت به خرید با وجود افزایش  قیمت مسکن شده است بطوریکه در حال حاضر نیز با وجود افزایش قیمت مسکن همچنان خرید و فروش مسکن رونق دارد.

4.ترس از افزایش قیمتها در سال جدید: مواردی مثل حذف سوبسید انرژی و افزایش مجدد قیمت مصالح در سال آینده و در نتیجه افزایش قیمت مسکن بسیاری را علاقمند کرده است که در شش ماه آخر سال جاری اقدام به خرید مسکن کنند.

5. وامهای بانکهای خصوصی: بانکهای خصوصی در سال گذشته وامهایی با مبالغ بالا در اختیار خریداران مسکن قرار میدادند بطوریکه برخی از این بانکها تا هفتاد درصد ارزش  مسکن به خریدار آن وام میدادند این قطعا مورد استقبال بسیاری قرار گرفته است و باعث افزایش تقاضا برای خرید خانه نیز شده است.در حال حاضر اکثر این بانکها سقف خاصی برای وام در نظر گرفته اند که این در نهایت باعث حرکت به سمت خرید خانه های کوچک و ارزانتر خواهد شد که این نیز در افزایش قیمت آپارتمانهای کوچک تاثیر  خواهد داشت.

در ادامه بایستی اشاره کرد که  قیمت مسکن در بخشها و مناطق خاصی از تهران افزایش چشمگیری داشته است که معمولا مناطق شمالی یا تازه ساز و خلوت هستند جاهایی که از نظر سرمایه گذاران امکان رشد بیشتری دارند و افزایش  قیمت مسکن در مناطق جنوبی و پرجمعیت بیشتر تحت تاثیر افزایش قیمت مصالح و قیمت کلی مسکن در شهر بوده است.
حال سوالهای دیگری مطرح می شود چه کسانی برنده ها و چه کسانی بازنده های این افزایش قیمت مسکن هستند؟
آنهایی که بیشترین وام را از بانکهای خصوصی برای خرید خانه بخصوص در مناطقی که تحت تاثیر این افزایش قیمت بوده اند دریافت کرده اند برندگان اصلی هستند چرا که بخش بزرگی از سود بانکی مربوط به وام دریافتی  با افزایش مسکن در این چند ماه پوشش داده شده است.
اما مستاجران (که قشر بزرگی در شهرهای پرجمعیت هستند) بازنده های اصلی این جریان خواهند بود.افزایش قیمت مسکن در سال آتی باعث افزایش قیمت اجاره نیز خواهد شد قاعدتا اجاره یک آپارتمان پنجاه میلیون تومانی با یک آپارتمان شصت میلیون تومانی متفاوت است و مستاجر آپارتمان پنجاه میلیون تومانی اگر امروز قرارداد اجاره اش به پایان رسیده باشد و بخواهد قرارداد اجاره همان آپارتمان را تمدید کند بایستی اجاره یک آپارتمان شصت میلیون تومانی را بپردازد این درحالی است که درآمد و حقوق کمتر کسی ظرف چند ماه اینقدر افزایش یافته است.

علیرضا شیرازی

بعد از تحریر:كابوس قيمت مسكن - دنیای اقتصاد - شیرازی